Новости

Интервью для издания "Недвижимость и строительство Петербурга"

«Главная причина инженерных просчетов жадность заказчика»

Почему в современных петербургских бизнес-центрах плохо работают кондиционеры, качество воды оставляет желать лучшего, а об энергоэффективности говорят в основном «для галочки»? Какие типичные ошибки, допущенные на разных стадиях реализации проекта, утяжеляют смету и ухудшают конечный продукт? Сколько должен получать грамотный генпроектировщик и почему на нем нельзя экономить? Об этом рассуждает генеральный директор инжиниринговой компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

Среди городских деловых комплексов пока нет объектов, на самом деле интересных с инженерной точки зрения. За границей новинок в этой сфере очень много: начиная от энергоэффективных теплоизоляционных красок до систем пожаротушения с безвредными для здоровья газами. Мы отстаем минимум на десять лет и, по сути, все еще находимся в прошлом тысячелетии по уровню инженерии в коммерческом строительстве.

Большинство разговоров об инновациях — лишь дань государственной моде. Демонстративное энергосбережение (чтобы произвести впечатление на проверяющих и, к примеру, вписаться в крупный госконтракт) приносит мало пользы. Лет десять назад все говорили об «интеллектуальных» зданиях, теперь поголовно монтируют дорогие светодиодные светильники. И у той и у другой идеи, безусловно, есть здравое зерно. Но если нет системного подхода и не просчитывается экономическая целесообразность, все выходит довольно криво и не улучшает характеристики здания. Девелоперов, которые хотят построить нечто, что не устареет в инженерном плане и через 15 лет, собирают команду специалистов и располагают достаточным бюджетом, — единицы. Как следствие мы видим огромное количество ошибок при проектировании инженерных систем.

Обычно они возникают еще на стадии разработки концепции бизнес-центра. В состав команды, которая занимается постановкой задачи, в лучшем случае входит консультант и практически никогда — инженер. Не то чтобы вопрос инженерных систем не обсуждается на этой стадии вовсе, но обычно консультант копирует их основные характеристики из отчета в отчет, и в результате получается не руководство к действию, а формальная отписка.

Между тем, по нашим расчетам, привлечение профессионалов на этом этапе позволяет сэкономить минимум 10% от стоимости инженерной «начинки» здания, обычно составляющей для офисных комплексов от $300 до $600/м^2 в зависимости от класса объекта. То есть для крупных комплексов речь идет о десятках миллионов рублей. Конкретный пример: в только что построенном здании немало площадей отходит «якорному» клиенту, который с удивлением обнаруживает, что через его будущие серверные проходят трубы системы пожаротушения. На то, чтобы заново смонтировать их по другой схеме, потребуется от 1 млн до 2 млн рублей и несколько месяцев. Между тем на этапе проработки концепции, когда девелопер принял решение сдавать площади крупными блоками в состоянии shell & core, инженер предложил бы грамотное решение проблемы. Есть и более тяжелые случаи, когда единственное, что оставляет себе «якорь» в доставшемся ему помещении, — это системы отопления, да и то радиаторы обычно приходится перевешивать, потому что они упираются в перегородки. Задумайся обо всем этом девелопер раньше, его экономия на инженерии могла бы достигнуть 30%.

Вентиляционные агрегаты, смонтированные на крышах современных коммерческих зданий, скоро безнадежно испортят вид на город. Замаскировать их не так уж трудно, однако на старте проектов никто обычно не обращает внимания на такие мелочи. Все сосредоточены лишь на том, какой доход принесут инвестиции и как согласовать проект вразличных ведомствах. 

в другую плоскость, заводить их одна за другую и т.п., что приводит к серьезному удорожанию и непредсказуемым результатам. Трудно в точности определить, почему в конкретной офисной новостройке вентиляция практически не работает при наличии продвинутых систем. Вполне вероятно, что из-за несогласованных действий дешевых «субчиков».

На самом деле инженерные системы независимо от того, рационально или безграмотно они спланированы, обходятся заказчику примерно в одни и те же суммы. Все дело в конечном результате и в том, пришлось платить за исправление ошибок или удалось вложить сэкономленные специалистами деньги в более современное оборудование.

На самом деле процесс проектирования очень дорогой, и желание на нем сэкономить — чисто русский идиотизм, делающий наши здания убогими. В царские времена услуги проектировщика Его Императорского Величества стоили 10% от общей сметы СМР. Конечно, типовые решения и «Автокад» существенно облегчают задачу, да и не все могут претендовать на статус дворцового архитектора, но 6-7% платить надо, а не 1,5-3%, как пытаются многие. К примеру, сейчас мы занимаемся торговым комплексом в столице. Генпроектировщик согласился работать за очень небольшие деньги. Набрал команду из специалистов, которые не прочь «подхалтурить». Один из Узбекистана, другой — из Барнаула, третий — из Питера. Все трудятся в удаленном режиме, а мы с ужасом ждем, что будет, когда проект понесут на экспертизу. 

Жадность — 90% всех наших проблем, а может, и все 100%. Заказчик искренне не понимает, что практически вся экономия на этапе строительства закладывается (или теряется) при подготовке проекта: заплати архитектору больше, и в итоге останешься в выигрыше.

Инженерных ошибок на стадии строительства уже не так много. Их причины: отсутствие сильного генподрядчика (по аналогии с генпроектировщиком) и перманентная корректировка утвержденного проекта. В представлении многих девелоперов он нужен лишь для того, чтобы получить разрешение на строительство. Бумажная работа вообще не имеет особой ценности в глазах русского человека, особенно когда у собственника постоянно возникают новые идеи и пожелания.

На самом деле инженерные системы независимо от того, рационально или безграмотно они спланированы, обходятся заказчикупримерно в одни и те же суммы. Все дело в конечном результате и в том, пришлось платить за исправление ошибок или удалось вложить сэкономленные специалистами деньги в более современное оборудование.